Investir dans l'immobilier fin 2026 : coût du crédit recalculé, frais de notaire, DPE, fiscalité du meublé, et les conditions pour qu'un projet reste pertinent.
Sommaire
Emprunter 300 000 € sur 25 ans à 1,5 % coûtait environ 60 000 € d'intérêts. Au taux moyen de juillet 2026, la facture dépasse 140 000 €. Faut-il encore investir dans l'immobilier ?
Dans notre vidéo, Bastien Puccini, Managing Partner de Leverage Gestion Privée, répond que tout dépend de votre objectif et de votre horizon, plus que du marché lui-même. Nous avons actualisé ses chiffres avec les données et les règles en vigueur fin 2026.
Combien coûte un crédit immobilier en 2026 ?
Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat aux particuliers atteignait 3,30 % en juillet 2026, hors renégociations, en hausse de 0,22 point depuis janvier. Pour 300 000 € empruntés sur 25 ans, hors assurance emprunteur, l'écart est considérable :
| Taux du crédit | Mensualité | Total des intérêts |
|---|---|---|
| 1,5 % | 1 200 € | 59 900 € |
| 3,30 % | 1 470 € | 141 000 € |
| 4 % | 1 584 € | 175 100 € |
L'effet joue aussi sur la capacité d'emprunt. Avec 1 000 € de mensualité sur 25 ans, on emprunte environ 265 000 € à 1 %, 204 000 € à 3,30 % et 141 500 € à 7 %. Calculs du cabinet, hors assurance.
Moins de ménages finançables, c'est moins d'acheteurs. Depuis la remontée des taux de 2022, explique Bastien Puccini, le volume des ventes a nettement reculé et les prix se sont ajustés, avant une stabilisation. Il s'appuie aussi sur le « tunnel de Friggit », du nom de l'économiste Jacques Friggit, qui rapporte le prix des logements au revenu des ménages : après un pic juste avant 2025, ce rapport s'est un peu détendu, en faveur des acheteurs.
Quelles règles pèsent sur l'investisseur immobilier ?
Au-delà du crédit, plusieurs mesures récentes alourdissent le bilan d'un propriétaire bailleur.
| Mesure | Depuis | Effet pour l'investisseur |
|---|---|---|
| Droits de mutation portés jusqu'à 5 % | 1er avril 2025, jusqu'au 31 mars 2028 | Frais d'achat plus élevés |
| Location interdite pour les logements classés G | 1er janvier 2025 | Travaux avant tout nouveau bail |
| Interdiction étendue aux logements classés F | 1er janvier 2028 | Un peu plus d'un an pour agir |
| Amortissements réintégrés dans la plus-value du loueur en meublé non professionnel (LMNP) | Ventes depuis le 15 février 2025 | Plus-value imposable plus forte |
Les frais de notaire. La loi de finances pour 2025 permet aux départements de porter leurs droits de mutation de 4,50 % à 5 %, et la plupart l'ont fait (Service Public, droits de mutation). Seuls les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent à cette hausse.
Le DPE. Un logement classé G ne peut plus être loué, y compris lors d'un renouvellement ou d'une reconduction du bail. Ce sera le cas des logements F en 2028, puis E en 2034 (Service Public, DPE). Le mode de calcul a changé au 1er janvier 2026, ce qui peut améliorer l'étiquette de certains logements chauffés à l'électricité. Un projet de loi examiné au Parlement à l'automne 2026 prévoit des assouplissements pour les bailleurs qui s'engagent dans des travaux : vérifiez son adoption avant de décider.
La fiscalité du meublé. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (impots.gouv.fr). Les meublés de tourisme non classés, eux, ne bénéficient plus au micro-BIC que d'un abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes, depuis l'imposition des revenus de 2025. Ces règles s'appliquent selon votre situation et la réglementation en vigueur.
L'encadrement des loyers. Dans les villes qui l'appliquent, dont Paris, Lyon et Villeurbanne, il plafonne le loyer. Son expérimentation arrive à échéance fin novembre 2026, et sa prolongation est débattue au Parlement au moment où nous écrivons.
Pourquoi le crédit français reste-t-il un atout ?
Malgré ce contexte, Bastien Puccini souligne deux points forts du marché français.
Le taux fixe. En juillet 2026, 3 % seulement des nouveaux crédits à l'habitat étaient à taux variable en France, contre 16,4 % dans la zone euro, selon la Banque de France. Un projet équilibré le jour de la signature le reste si les taux montent ensuite, et ceux qui ont emprunté en 2019, 2020 ou 2021 conservent leurs conditions.
L'accès au levier. Le crédit immobilier français reste l'un des plus accessibles, dans le cadre des règles du Haut Conseil de stabilité financière : 35 % d'endettement au plus et 25 ans de durée en règle générale. Il finance un patrimoine sans puiser dans votre épargne mensuelle ni dans votre capital déjà placé. Notre page sur le crédit immobilier détaille ce que regardent les banques, et notre article sur le refus de prêt immobilier présente les solutions quand la banque dit non.
Être finançable devient même un avantage : face à des vendeurs qui peinent à trouver preneur, l'acheteur qui a son financement peut négocier.
À quelles conditions investir dans l'immobilier reste-t-il pertinent ?
Pour Bastien Puccini, les fondamentaux ne changent pas, quel que soit le taux.
- Les loyers couvrent les coûts : intérêts, assurance, charges de copropriété, taxe foncière, gestion.
- Le capital se rembourse dès le premier mois. Si, une fois les coûts payés, les loyers remboursent 300, 500 ou 1 000 € de capital par mois, ce capital remboursé constitue votre patrimoine.
- Le prix d'achat est le bon. Un projet rentable au premier jour le reste, à condition d'avoir bien acheté.
- L'horizon est long : une stratégie fondée sur le crédit se pense sur au moins 8 à 10 ans.
Le cash-flow positif, longtemps présenté comme indispensable, devient rare avec les taux actuels. Un effort d'épargne mensuel n'est plus un obstacle en soi, à condition de l'avoir mesuré. En revanche, vivre de ses loyers après 15 ou 20 petites opérations, comme dans les années 2010, demande aujourd'hui plus de temps.
Quelle stratégie immobilière selon votre objectif ?
Bastien Puccini distingue trois profils.
- Vous visez le long terme et avez des revenus réguliers : l'investissement locatif à crédit reste un outil de création de patrimoine. Voyez comment nous accompagnons un projet d'immobilier locatif en direct. En location meublée de courte ou moyenne durée, la gestion du bien peut être confiée à notre partenaire Luxstay, spécialiste de la gestion locative.
- Vous cherchez un retour plus rapide et avez du temps : l'achat-revente, le métier de marchand de biens, est plus exigeant et plus risqué. Notre article sur la rentabilité d'un marchand de biens en 2026 en montre les ressorts.
- Vous voulez de l'immobilier sans gérer de bien : vous pouvez financer des opérations de marchands de biens par des deals privés immobiliers, sur quelques mois à un peu plus d'un an. Ces placements présentent un risque de perte en capital et d'illiquidité, et leur remboursement peut être retardé. Nous détaillons les garanties de la dette privée immobilière et leurs limites.
En résumé
- À 3,30 %, 300 000 € empruntés sur 25 ans coûtent environ 141 000 € d'intérêts, contre 60 000 € à 1,5 %.
- Frais de notaire, DPE, fiscalité du meublé : les règles se sont durcies pour les bailleurs.
- Le taux fixe et l'accès au crédit restent des atouts du marché français.
- Un projet pertinent couvre ses coûts, rembourse du capital chaque mois et s'inscrit dans la durée.
Si vous pensez à un achat immobilier pour réduire vos impôts avant le 31 décembre, lisez aussi notre article sur les pièges de la défiscalisation de fin d'année.
Quelle stratégie correspond à vos revenus, à votre fiscalité et à votre horizon ? Pour en juger dans votre situation, vous pouvez réserver un échange privé offert avec un conseiller du cabinet.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé.
Questions fréquentes
Personne ne peut prévoir l'évolution des taux. Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat est remonté à 3,30 % en juillet 2026. Plutôt que d'attendre, la question utile est de savoir si votre projet tient avec le taux du jour. En France, la quasi-totalité des prêts sont à taux fixe, et un crédit peut être renégocié si les taux baissent nettement.
Oui, jusqu'à fin 2027 en métropole. À partir du 1er janvier 2028, un logement classé F ne pourra plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite, sauf évolution de la loi. Les logements classés G sont déjà concernés depuis 2025, et le loyer d'un logement F ou G ne peut plus être augmenté depuis août 2022.
Dans l'ancien, ils se composent surtout de droits de mutation reversés au département, à la commune et à l'État, auxquels s'ajoutent la rémunération du notaire et ses débours. Depuis avril 2025, la plupart des départements ont relevé leur taux de 4,50 % à 5 %, jusqu'au 31 mars 2028. L'exception prévue pour les primo-accédants ne concerne que l'achat de leur résidence principale, pas un achat locatif.
Pas forcément, selon Bastien Puccini. Avec les taux actuels, il devient rare. L'essentiel est que les loyers couvrent les intérêts, les charges et les taxes, puis remboursent une part du capital chaque mois : ce capital remboursé constitue votre patrimoine. Un effort d'épargne mensuel peut rester acceptable s'il est mesuré et cohérent avec votre horizon.
Adrien Viard · CMO, Partner
Associé de Leverage Gestion Privée aux côtés de Bastien Puccini et Samuel Rahmine. Nos articles sont préparés avec l'équipe du cabinet, à Paris et Lyon. Je rencontre l'équipe
