Financement immobilier refusé par la banque ? La règle des 35 % d'endettement, la hausse des taux, et trois leviers fondés sur votre patrimoine pour rebondir.
Sommaire
- Pourquoi les banques refusent-elles plus souvent un financement immobilier ?
- Comment le crédit hypothécaire aide-t-il à financer un projet ?
- Comment se financer via une société ou un refinancement ?
- Le crédit lombard peut-il financer un projet immobilier ?
- Comment présenter un dossier solide après un refus ?
- En résumé
Des revenus confortables, un projet cohérent, et pourtant un refus. Depuis 2022, beaucoup d'investisseurs se heurtent à la même règle : pas plus de 35 % d'endettement, sur 25 ans au plus.
Dans notre vidéo, Bastien Puccini, Managing Partner de Leverage Gestion Privée, explique pourquoi un financement immobilier se heurte plus souvent au refus de la banque, et présente trois leviers fondés sur votre patrimoine. La vidéo date d'octobre 2025 : nous avons actualisé le contexte à fin 2026.
Pourquoi les banques refusent-elles plus souvent un financement immobilier ?
Depuis le 1er janvier 2022, les banques appliquent les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), rappelées par la Banque de France :
- un taux d'effort de 35 % au plus : toutes vos mensualités de crédit, assurance comprise, rapportées à vos revenus nets avant impôt ;
- une durée de 25 ans au plus, avec un différé possible de 2 ans pour un logement neuf ou un achat dans l'ancien avec d'importants travaux ;
- une marge de flexibilité : chaque banque peut accorder 20 % de ses nouveaux prêts hors de ces règles, en priorité pour des résidences principales.
Ces règles s'appliquent toujours fin 2026. Elles ont eu un effet direct sur les investisseurs : la fin du calcul différentiel. Auparavant, beaucoup de banques retenaient environ 70 % des loyers futurs et, s'ils couvraient la mensualité du nouveau prêt, considéraient que le taux d'endettement ne bougeait pas. Aujourd'hui, les loyers s'ajoutent aux revenus après décote, et la mensualité entière s'ajoute aux charges.
Exemple simplifié : un investisseur gagne 6 000 € nets par mois et rembourse déjà 1 500 € de crédit. Il veut acheter un bien loué 1 000 € par mois, avec une mensualité de 1 000 €.
| Méthode | Calcul | Taux d'endettement |
|---|---|---|
| Calcul différentiel (ancienne pratique) | (1 500 + 1 000 - 700) / 6 000 | 30 % |
| Calcul actuel | (1 500 + 1 000) / (6 000 + 700) | 37,3 % |
Même projet, même investisseur : hier accepté, aujourd'hui hors norme.
Les taux ont fait le reste. Après les plus bas de 2021, ils ont fortement augmenté avec le retour de l'inflation et la guerre en Ukraine, et le taux d'usure a bloqué de nombreux dossiers en 2022 et 2023. Selon le panorama des prêts à l'habitat de la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat atteignait 3,30 % en juillet 2026, en hausse depuis le début de l'année.
Pour Bastien Puccini, la solution ne passe pas forcément par un autre projet, mais souvent par une autre manière de le présenter et de le financer.
Comment le crédit hypothécaire aide-t-il à financer un projet ?
Premier levier : mettre en garantie un patrimoine immobilier déjà constitué. Il concerne notamment les investisseurs qui ont enchaîné les opérations à l'époque du calcul différentiel. Leur patrimoine net est élevé, mais leur taux d'endettement est saturé.
Le principe : un bien, ou une partie de sa valeur nette, sert de garantie à un nouveau financement. Selon Bastien Puccini, les banques retiennent en général de 25 à 50 % de la valeur nette du patrimoine apporté en garantie. Il faut parfois réorganiser d'abord les crédits existants, par un regroupement ou un allongement, pour libérer certains biens de leurs hypothèques et les présenter à une autre banque.
Le crédit hypothécaire permet aussi d'obtenir des liquidités adossées à un bien que vous possédez déjà, pour constituer un apport ou financer une nouvelle opération.
Ses limites sont réelles. Il ne dispense ni d'un apport ni d'un examen de vos revenus. Tous les établissements ne le proposent pas : il faut souvent s'adresser à des banques privées ou d'investissement. Et le bien reste hypothéqué jusqu'au remboursement, avec des frais de garantie, de dossier et d'expertise.
Comment se financer via une société ou un refinancement ?
Deuxième levier, plus confidentiel : le refinancement du compte courant d'associé. Il s'adresse aux personnes qui ont apporté des sommes importantes, souvent plusieurs centaines de milliers d'euros, à une société soumise à l'impôt sur les sociétés, opérationnelle ou patrimoniale comme une SCI à l'IS.
La société donne en garantie un actif qu'elle détient, souvent un bien immobilier sans dette, et emprunte pour rembourser à l'associé tout ou partie de son compte courant. Bastien Puccini cite le cas d'un investisseur dont la société détenait un entrepôt de 1,2 million d'euros, sans crédit, et lui devait 400 000 € en compte courant : le nantissement du bien a permis de refinancer ces 400 000 €.
Pour l'associé, ce remboursement n'est pas un revenu : c'est la restitution d'une somme prêtée à la société. Il en dispose librement, pour un projet immobilier ou tout autre placement. En contrepartie, les frais de dossier et le taux sont souvent plus élevés, et la société doit pouvoir rembourser le prêt avec ses propres revenus.
Une logique voisine existe pour les biens détenus en direct : l'OBO immobilier, qui consiste à vendre un bien locatif à une société que vous contrôlez, financée par un crédit. Il suppose une vente au juste prix, un vrai projet patrimonial, et il déclenche l'imposition de la plus-value.
Le crédit lombard peut-il financer un projet immobilier ?
Troisième levier, réservé aux patrimoines financiers déjà importants : le crédit lombard. Vous donnez en garantie un portefeuille de titres ou un contrat d'assurance-vie, et la banque vous ouvre une ligne de crédit sans examiner d'abord vos revenus ni votre taux d'endettement.
Les seuils sont élevés. Selon les exemples cités par Bastien Puccini, une banque privée exige une ligne d'au moins 350 000 €, représentant 60 % du contrat, soit environ 600 000 € de placements. Certains établissements luxembourgeois demandent 1 million d'euros déposés.
Le taux est variable : Euribor 3 mois plus une marge, en général de 1,25 à 1,75 % selon la vidéo. Avec un Euribor proche de 2,8 % début novembre 2026, le coût se situe autour de 4 à 4,5 % par an, sans mensualité ni assurance emprunteur. Pour un marchand de biens, cette ligne disponible rapidement peut peser dans une négociation.
Deux mises en garde. Certains contrats de crédit lombard interdisent d'utiliser les fonds pour acheter ou rénover un bien : le contrat doit être lu avant de s'engager. Et une baisse des marchés peut déclencher un appel de marge.
Pour des montants plus modestes, l'avance sur rachat d'une assurance-vie répond à une logique proche : l'assureur vous prête une partie de la valeur du contrat, souvent pour 3 ans renouvelables, sans mensualité. Elle peut servir à constituer un apport, à un taux fixé par l'assureur.
Comment présenter un dossier solide après un refus ?
Un refus n'est pas une fin de non-recevoir. Quelques réflexes changent souvent la lecture d'un dossier :
- Calculer son taux d'endettement selon la méthode actuelle, avant même de solliciter une banque.
- Prévoir un apport, en général de 10 à 20 % du prix.
- Renégocier ou regrouper les crédits existants pour alléger les mensualités.
- Cibler les établissements adaptés à un profil patrimonial, qui utilisent leur marge de flexibilité pour des dossiers solides.
- Adosser le financement à un patrimoine existant, immobilier ou financier, lorsque les revenus seuls ne suffisent plus.
Un crédit immobilier préparé en amont, avec un dossier complet et argumenté, reste la première solution à explorer. Rappelons qu'un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
En résumé
- Les normes HCSF limitent le taux d'effort à 35 % et la durée à 25 ans, avec 20 % de dérogations par banque.
- La fin du calcul différentiel pénalise surtout les investisseurs locatifs déjà endettés.
- Trois leviers s'appuient sur le patrimoine : crédit hypothécaire, refinancement via une société, crédit lombard.
- Chacun a ses coûts et ses risques : hypothèque, endettement de la société, appel de marge.
Pour aller plus loin, lisez notre article sur le fonctionnement, le coût et les risques du crédit lombard, notre analyse pour savoir si investir dans l'immobilier est un piège ou une opportunité, et la stratégie retraite d'un chirurgien-dentiste investisseur.
Votre banque a refusé votre dossier, ou vous anticipez un refus ? Pour étudier les leviers adaptés à votre patrimoine, vous pouvez réserver un échange privé offert avec un conseiller du cabinet, en visio ou à nos bureaux.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé.
Questions fréquentes
Depuis le 1er janvier 2022, vos mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt, et la durée du prêt est limitée à 25 ans. Chaque banque peut toutefois accorder jusqu'à 20 % de ses nouveaux prêts en dehors de ces règles, en priorité pour des résidences principales.
Les loyers attendus du bien acheté, comme ceux de vos autres biens, sont en général ajoutés à vos revenus après une décote, souvent de 30 %, pour tenir compte de la vacance et des impayés. Les mensualités du nouveau prêt s'ajoutent, elles, entièrement à vos charges, ce qui fait monter le taux d'endettement d'un investisseur.
Oui, un refus n'est pas définitif. Une autre banque peut lire différemment votre dossier, notamment si votre patrimoine est important. Renégocier ou regrouper des crédits existants, augmenter l'apport, ou adosser le financement à un bien ou à des placements que vous possédez déjà sont autant de pistes, à étudier selon votre situation.
Adrien Viard · CMO, Partner
Associé de Leverage Gestion Privée aux côtés de Bastien Puccini et Samuel Rahmine. Nos articles sont préparés avec l'équipe du cabinet, à Paris et Lyon. Je rencontre l'équipe
