Défiscalisation : les pièges à éviter en fin d'année, de l'immobilier défiscalisant au Girardin industriel, et la question à se poser avant de signer.
Sommaire
- Pourquoi la fin d'année attire-t-elle les offres de défiscalisation ?
- Immobilier défiscalisant : pourquoi le Pinel a-t-il souvent déçu ?
- Résidences seniors en LMNP : quel risque derrière le bail commercial ?
- Girardin industriel : l'avantage fiscal peut-il être remis en cause ?
- Défiscalisation : quelle question se poser pour éviter les pièges ?
- Quelles alternatives pour réduire ses impôts en fin d'année ?
- En résumé
Chaque automne, une partie des contribuables voit son revenu disponible baisser : le solde de l'impôt de l'année précédente est prélevé de septembre à décembre, en plus du prélèvement à la source. C'est aussi la saison des offres de défiscalisation, avec un argument simple : agir avant le 31 décembre.
Dans notre vidéo, Bastien Puccini, Managing Partner de Leverage Gestion Privée, passe en revue les pièges de la défiscalisation à éviter et la question à se poser avant de signer. Voici l'essentiel, avec les règles en vigueur en novembre 2026.
Pourquoi la fin d'année attire-t-elle les offres de défiscalisation ?
Depuis le prélèvement à la source, l'impôt se paie au fil de l'année, mais il n'est calculé définitivement qu'après la déclaration de printemps. Si les prélèvements ont été insuffisants, le solde est réclamé à l'automne : selon impots.gouv.fr, paiement du solde de l'impôt, un solde supérieur à 300 € est prélevé en quatre fois, de septembre à décembre.
C'est le moment où le poids fiscal du foyer se voit le plus. C'est aussi celui où arrivent les appels d'un banquier ou d'un conseiller inconnu, qui propose d'économiser un peu d'impôt avant la fin de l'année. Pour Bastien Puccini, c'est la période où l'on est le plus tenté de mordre à la « carotte fiscale ».
Trois familles de placements méritent, selon lui, une attention particulière.
Immobilier défiscalisant : pourquoi le Pinel a-t-il souvent déçu ?
Le Pinel est le dispositif le plus connu. Il est fermé : depuis le 1er janvier 2025, aucun nouvel investissement n'est possible (Service Public, réduction d'impôt Pinel). Mais de nombreux foyers y sont encore engagés, avec un crédit, un locataire et un bien à conserver plusieurs années.
Le principe : acheter un logement neuf et le louer pendant 6, 9 ou 12 ans, avec un loyer plafonné et des locataires sous conditions de ressources, en échange de frais de notaire réduits et d'une réduction d'impôt. Selon Bastien Puccini, le montage cache souvent trois coûts :
- un prix d'achat supérieur au marché, de l'ordre de 20 à 30 % selon lui ;
- une rémunération du distributeur pouvant atteindre 10 % ;
- des loyers encadrés, qui limitent le rendement locatif.
À la revente, la valeur du bien peut se révéler inférieure au prix payé et effacer l'avantage fiscal obtenu. Dans une évaluation publiée en septembre 2024, la Cour des comptes a d'ailleurs jugé que le dispositif ne remplissait qu'imparfaitement ses objectifs de construction de logements dans les zones tendues.
Résidences seniors en LMNP : quel risque derrière le bail commercial ?
Sur le papier, la résidence services seniors en location meublée non professionnelle (LMNP) réunit plusieurs atouts : un bail commercial, un exploitant professionnel qui verse les loyers, et un projet utile, l'accueil des personnes âgées.
Dans les faits, tout repose sur la solidité de l'exploitant. Bastien Puccini cite le cas d'un grand acteur français du secteur, tombé en difficulté puis repris par un concurrent. Selon lui, les loyers ont été réduits d'environ 30 %, les lots rachetés à bas prix, et la perte cumulée des investisseurs dépasserait 100 millions d'euros, soit environ 50 000 € par investisseur en moyenne.
Le constat est simple : quelques milliers d'euros d'impôt économisés pèsent peu face à un emprunt qui reste dû et à un bien dont la valeur a baissé.
Girardin industriel : l'avantage fiscal peut-il être remis en cause ?
Le Girardin industriel « a quand même au moins le mérite d'être honnête », relève Bastien Puccini : les règles sont connues dès la signature. Vous financez, par l'intermédiaire d'une société, du matériel exploité par une entreprise d'outre-mer. Au bout de 5 ans environ, vos parts sont cédées pour un euro symbolique : l'apport est perdu.
En échange, vous obtenez une réduction d'impôt supérieure à votre apport. Dans l'exemple de la vidéo, 10 000 € placés permettent de récupérer de 11 000 à 12 000 € d'impôt sur les déclarations suivantes.
Le risque tient à la suite. La réduction est reprise si l'investissement n'est pas conservé et exploité pendant la durée prévue, en général 5 ans (article 199 undecies B du code général des impôts). Si l'opération est requalifiée, vous perdez à la fois l'apport et l'avantage fiscal. Le sérieux et l'historique du monteur de l'opération comptent donc autant que le gain affiché.
Autre limite : ces réductions entrent dans le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par foyer et par an, porté à 18 000 € pour les investissements outre-mer et les Sofica (Service Public, plafonnement des niches fiscales).
Défiscalisation : quelle question se poser pour éviter les pièges ?
Bastien Puccini ne condamne pas ces dispositifs par principe : certains peuvent être de bons investissements. Mais il invite à se poser une question avant de signer : « pourquoi je fais un placement défiscalisant ? Est-ce que je le fais uniquement parce qu'il y a une carotte fiscale ou est-ce que je le fais parce que fondamentalement c'est un bon investissement ? »
Si la seule réponse est l'avantage fiscal, il y a probablement un loup : l'investissement ne tient pas seul. Quatre vérifications aident à trancher.
| Question | Ce qu'il faut regarder |
|---|---|
| Le placement tient-il sans l'avantage fiscal ? | Prix d'achat, frais, rendement attendu |
| Combien de temps l'argent est-il bloqué ? | Durée d'engagement, possibilité de revente |
| L'avantage peut-il être repris ? | Conditions à respecter, durée de conservation |
| Quel est le gain réel ? | Tranche marginale, plafonnement des niches |
Avant toute décision, mesurez ce que vous payez réellement et dans quelle tranche vous vous situez.
Quelles alternatives pour réduire ses impôts en fin d'année ?
Bastien Puccini retient deux leviers qui peuvent, selon votre situation, réduire l'impôt tout en restant de vrais investissements, à condition d'être bien gérés.
Le déficit foncier. Si vous louez un bien vide, les travaux et charges déductibles peuvent créer un déficit imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Cette limite peut atteindre 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font sortir un logement des classes E, F ou G, un relèvement temporaire prévu jusqu'à fin 2027 (article 156 du code général des impôts). Le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit. Le choix de l'actif reste décisif : voyez notre approche de l'investissement immobilier en direct.
Le plan d'épargne retraite. Créé par la loi Pacte, le PER permet de déduire vos versements de votre revenu imposable, dans la limite d'un plafond. Pour réduire l'impôt sur vos revenus de 2026, le versement doit être encaissé au plus tard le 31 décembre 2026. L'épargne est en principe bloquée jusqu'à la retraite, puis imposée à la sortie. Notre article sur le PER pour payer moins d'impôts détaille le calcul, et notre simulateur PER chiffre l'économie selon votre tranche.
Selon Bastien Puccini, l'enveloppe donne sa pleine mesure avec des supports bien choisis, peu ou pas de frais d'entrée, d'arbitrage et de sortie, et un contrat qui laisse une réelle liberté de gestion. Les supports en unités de compte présentent un risque de perte en capital. Voyez comment nous construisons un PER adapté à votre situation.
Dans les deux cas, l'avantage fiscal devient la conséquence d'une bonne décision patrimoniale, et non sa raison d'être.
En résumé
- Le solde de l'impôt, prélevé de septembre à décembre, fait de la fin d'année la saison des offres de défiscalisation.
- Pinel, résidences seniors en LMNP, Girardin industriel : l'avantage fiscal peut être effacé par un prix trop élevé, un exploitant fragile ou une remise en cause.
- Avant de signer, vérifiez que le placement tient sans l'avantage fiscal.
- Le déficit foncier et le PER peuvent, selon votre situation, réduire l'impôt tout en servant votre patrimoine.
Pour situer votre tranche avant de comparer les solutions, utilisez notre simulateur d'impôt sur le revenu. Lisez aussi nos articles sur les erreurs à éviter dans votre déclaration de revenus et sur l'immobilier, piège ou opportunité aujourd'hui.
Un placement vous est proposé avant la fin de l'année et vous hésitez ? Vous pouvez réserver un échange privé offert avec un conseiller du cabinet, qui inscrit chaque décision fiscale dans une stratégie patrimoniale d'ensemble.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé.
Questions fréquentes
Non. Depuis le 1er janvier 2025, aucun nouvel investissement Pinel n'est possible. Les logements achetés avant cette date continuent d'ouvrir droit à la réduction d'impôt, à condition de respecter jusqu'au bout l'engagement de location, les plafonds de loyers et les plafonds de ressources des locataires. Une rupture de l'engagement peut entraîner la remise en cause de l'avantage.
La plupart des réductions et crédits d'impôt sont plafonnés ensemble à 10 000 € par foyer et par an. Ce plafond est porté à 18 000 € pour les investissements outre-mer, comme le Girardin industriel, et pour les Sofica. Au-delà, l'avantage est perdu. Le déficit foncier et les versements déductibles sur un PER ne relèvent pas de ce plafond.
Retirez l'avantage fiscal du calcul : le placement doit rester cohérent sur son prix, ses frais, son rendement attendu, sa liquidité et ses risques. Vérifiez aussi la durée pendant laquelle l'argent est bloqué et les conditions qui pourraient faire reprendre la réduction d'impôt. Un avantage fiscal ne compense pas un actif payé trop cher.
Après la déclaration de printemps, le solde de l'impôt de l'année précédente est prélevé sur votre compte bancaire. S'il dépasse 300 €, il est étalé en quatre prélèvements, de septembre à décembre. Ces sommes s'ajoutent au prélèvement à la source de l'année en cours, ce qui réduit votre revenu disponible pendant ces quatre mois.
Adrien Viard · CMO, Partner
Associé de Leverage Gestion Privée aux côtés de Bastien Puccini et Samuel Rahmine. Nos articles sont préparés avec l'équipe du cabinet, à Paris et Lyon. Je rencontre l'équipe
