Achat-revente aux enchères immobilières : déroulé d'une vente judiciaire, maison achetée puis revendue en cinq mois, marge déclarée et risques à connaître.
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Une maison de 180 m² achetée 65 000 € frais compris en juillet 2025, revendue 125 000 € net vendeur en décembre de la même année. C'est l'opération d'achat-revente aux enchères immobilières que Grégoire Fourgeaud, marchand de biens (Esprit Immobilier), a menée à Trélissac, en Dordogne.
Dans notre vidéo, il la détaille avec Bastien Puccini, Managing Partner de Leverage Gestion Privée, dont le cabinet a contribué à la financer en dette privée. Un cas passé et singulier, qui éclaire le fonctionnement des enchères, et leurs risques.
Comment se déroule un achat-revente aux enchères immobilières ?
Les ventes judiciaires concernent des biens saisis, ou vendus sur décision d'un tribunal après une liquidation ou un partage. La mise à prix, fixée par le créancier qui poursuit la vente, n'est qu'un point de départ : le prix final dépend des enchères, et faute d'enchérisseur, le bien revient au créancier à ce prix. Ces ventes suivent des règles strictes, que résume le guide des notaires sur les enchères judiciaires :
- un avocat est obligatoire : il porte les enchères pour vous et doit être inscrit au barreau du tribunal de la vente ;
- une consignation préalable : un chèque de banque de 10 % de la mise à prix, au minimum 3 000 € ;
- le cahier des conditions de vente décrit le bien, ses diagnostics, sa situation hypothécaire et son occupation ;
- une visite, en général unique, est organisée avant l'audience ;
- les enchères sont irrévocables, et toute personne peut surenchérir d'au moins 10 % dans les dix jours qui suivent ;
- le prix se paie dans les deux mois, majoré des frais de poursuite et des droits de mutation.
Il n'existe pas de condition suspensive de prêt. Comme le souligne Bastien Puccini, une vente aux enchères ne laisse aucune marge d'erreur sur le financement : la dette privée coûte plus cher qu'un prêt bancaire, mais les fonds arrivent vite.
Comment la marge s'est-elle faite à l'achat ?
Le bien de Trélissac, une maison des années 1960 à rafraîchir, était vendu occupé par ses anciens propriétaires. Cette occupation, explique Grégoire Fourgeaud, est la principale difficulté de ce type de vente, et elle écarte beaucoup d'acheteurs.
| Élément | Chiffres déclarés par l'opérateur |
|---|---|
| Surface | 180 m² sur trois niveaux |
| Prix d'achat, frais compris | 65 000 € en juillet 2025, environ 361 €/m² |
| Travaux | Moins de 2 000 € (débarras, nettoyage du jardin) |
| Prix de revente net vendeur | 125 000 € en décembre 2025, environ 700 €/m² |
| Prix du secteur, selon l'opérateur | Environ 2 000 €/m² en moyenne, 1 000 €/m² pour les prix bas |
| Marge brute, sur le prix de vente | Près de 50 % |
| Marge nette, sur le prix de vente | Près de 40 % |
Pour Bastien Puccini, il s'agit d'un « flip express » : un achat-revente sans travaux soumis à autorisation d'urbanisme, où toute la marge se fait à l'achat. Le marchand de biens arrive avec des liquidités sur un bien dont le propriétaire, endetté, doit se séparer pour solder ses dettes.
Grégoire Fourgeaud a revendu volontairement sous les prix bas du secteur. Il aurait peut-être obtenu davantage en prenant plus de temps, mais son objectif était de récupérer sa trésorerie pour passer à l'opération suivante. Les marchands de biens parlent de vélocité du capital.
Ces chiffres sont ceux déclarés par l'opérateur, pour une opération unique. Une autre opération peut dégager une marge bien plus faible, voire une perte : les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Pourquoi une telle marge reste-t-elle une exception ?
Bastien Puccini nuance lui-même : sur de petites opérations, les pourcentages sont d'entrée de jeu « tape-à-l'œil ». Doubler la mise est rare sur des opérations de plusieurs millions d'euros, même si la concurrence y est plus faible. L'essentiel, selon lui, est de trouver sa niche : un secteur, un type de bien et un type d'opération que l'on maîtrise. Dans notre vidéo consacrée aux garanties de la dette privée, il qualifie d'ailleurs la marge de Trélissac d'exceptionnelle.
Les enchères comportent aussi des risques propres :
- un bien occupé : le jugement d'adjudication vaut titre d'expulsion contre le saisi (article L322-13 du Code des procédures civiles d'exécution), mais l'expulsion suit une procédure encadrée et s'interrompt pendant la trêve hivernale ;
- aucune garantie des vices cachés : elle est exclue dans les ventes faites par autorité de justice (article 1649 du Code civil) ;
- une visite rapide, souvent unique, pour juger de l'état du bien et du coût des travaux ;
- une surenchère possible dans les dix jours, qui peut faire perdre le bien ;
- un prix à payer en deux mois, sans condition de financement, faute de quoi le bien est remis en vente ;
- une revente incertaine : le prix de sortie dépend du marché local au moment de vendre.
Comment cette opération a-t-elle été financée ?
L'opération a été financée en dette privée, par l'intermédiaire d'une plateforme de financement participatif qui a mis le cabinet en relation avec Grégoire Fourgeaud. Pour l'opérateur, ce financement est plus coûteux qu'un crédit bancaire, mais il permet de payer le prix dans le délai imposé.
Grégoire Fourgeaud évoque un coût de 10 à 11 % par an, soit quelques milliers d'euros d'intérêts sur une opération aussi courte. Pour les prêteurs, ce taux est un rendement cible, prévu au contrat et non garanti : si la revente échoue ou tarde, ils s'exposent à un retard de remboursement et à une perte en capital, partielle ou totale, et leur argent reste bloqué jusqu'à l'échéance. Ici, les fonds ont été débloqués en septembre 2025 et rendus aux investisseurs en décembre.
Selon Bastien Puccini, les prêteurs ont été intégralement remboursés sur cette opération, la première de six menées avec Grégoire Fourgeaud. À la date de la vidéo, en septembre 2026, quatre avaient été remboursées et deux étaient en cours. Les garanties prises sur ces prêts sont détaillées dans notre article sur la dette privée immobilière et ses garanties.
Acheter aux enchères ou financer ceux qui le font ?
Acheter soi-même aux enchères suppose du temps, un avocat, des fonds disponibles avant l'audience et la capacité de gérer un bien occupé. C'est un métier : notre guide pour devenir marchand de biens en présente les exigences.
Financer ces opérations demande moins de temps, mais le résultat dépend entièrement de l'opérateur et de la qualité des garanties. C'est le principe des deals privés immobiliers que nous sélectionnons, que notre article sur le financement participatif de marchands de biens décrit aussi. Répartir son investissement sur plusieurs opérations et plusieurs opérateurs limite l'effet d'un échec isolé, sans l'empêcher.
En résumé
- Une vente judiciaire impose un avocat, une consignation, un paiement en deux mois et aucune condition de prêt.
- À Trélissac, la marge s'est faite à l'achat, sur un bien occupé acheté très en dessous des prix du secteur.
- Ces chiffres, déclarés par l'opérateur, décrivent un cas unique et ne préjugent pas d'autres opérations.
- Bien occupé, absence de garantie des vices cachés, surenchère : les risques des enchères sont réels.
Pour replacer ce cas dans son contexte, lisez notre article sur la rentabilité d'un marchand de biens en 2026 et notre analyse investir dans l'immobilier en 2026 : piège ou opportunité.
Faut-il intégrer ce type d'opération à votre patrimoine, et dans quelle proportion ? Pour en juger dans votre situation, vous pouvez réserver un échange privé offert avec un conseiller du cabinet.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé.
Questions fréquentes
Oui, pour une vente judiciaire au tribunal. Les enchères sont portées par un avocat inscrit au barreau du tribunal où a lieu la vente, qui ne peut représenter qu'un seul enchérisseur pour un même bien. Vous lui remettez à l'avance un chèque de banque ou une caution bancaire de 10 % de la mise à prix, au minimum 3 000 €, et vous lui fixez un prix maximum.
Une visite est en général organisée avant l'audience, souvent une seule, en présence d'un commissaire de justice. Le cahier des conditions de vente, consultable au greffe ou chez l'avocat poursuivant, décrit le bien, ses diagnostics et son occupation. Il faut l'étudier avec soin, car la garantie des vices cachés ne s'applique pas aux ventes faites par autorité de justice.
Le jugement d'adjudication vaut titre d'expulsion contre le propriétaire saisi. L'acquéreur peut le faire exécuter une fois le prix consigné et les frais payés, par l'intermédiaire d'un commissaire de justice. Le délai reste incertain : la procédure est encadrée, et aucune expulsion ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.
Oui, mais sans condition suspensive : l'enchère est ferme, et le prix doit être payé dans les deux mois suivant l'adjudication définitive, faute de quoi le bien est remis en vente. Le financement doit donc être prêt avant l'audience. C'est pourquoi certains marchands de biens recourent à la dette privée, plus rapide à mobiliser mais plus coûteuse qu'un prêt bancaire.
Adrien Viard · CMO, Partner
Associé de Leverage Gestion Privée aux côtés de Bastien Puccini et Samuel Rahmine. Nos articles sont préparés avec l'équipe du cabinet, à Paris et Lyon. Je rencontre l'équipe
