Vendre 200 000 € de placements pour financer un projet peut coûter cher : l'impôt sur la plus-value, puis tout ce que ce capital ne rapportera plus. Le crédit lombard propose une autre voie : emprunter en donnant ses placements en garantie, sans les vendre.

Dans notre vidéo, Bastien Puccini, Managing Partner de Leverage Gestion Privée, détaille son fonctionnement, ses usages et ses risques. Voici l'essentiel, avec les conditions de marché de novembre 2026.

Qu'est-ce qu'un crédit lombard ?

Le crédit lombard est un prêt accordé par une banque en échange du nantissement d'un portefeuille de titres ou d'un contrat d'assurance-vie. Traduction : vous donnez vos placements en gage. Ils restent investis et vous en restez propriétaire, mais vous ne pouvez plus les vendre librement sans l'accord du prêteur.

Sa logique diffère d'un crédit classique. Pour un prêt immobilier, la banque examine vos revenus, votre âge, votre projet, exige une assurance emprunteur et fixe des mensualités. Pour un crédit lombard, elle regarde d'abord la valeur et la qualité des placements donnés en gage. La décision est donc plus rapide : une fois le compte ouvert et les titres déposés auprès de l'établissement prêteur, les fonds peuvent être disponibles en 7 jours à 2 semaines, selon Bastien Puccini.

Pourquoi emprunter plutôt que vendre ses placements ?

Reprenons l'exemple de la vidéo. Vous détenez un portefeuille de 500 000 € et avez besoin de 200 000 €. La part à vendre contient 80 000 € de plus-value.

Premier coût : l'impôt. Sur un compte-titres, cette plus-value est soumise au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % : 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux (source : impots.gouv.fr). Soit 25 120 € d'impôt, sauf option pour le barème. Sur une assurance-vie, la fiscalité d'un rachat obéit à d'autres règles, avec des prélèvements sociaux restés à 17,2 % en 2026 (Service Public), selon votre situation et la réglementation en vigueur.

Second coût : le manque à gagner. Si ces 200 000 € rapportaient, par hypothèse, 5 % par an, les retirer prive le portefeuille de 10 000 € par an, soit environ 100 000 € sur 10 ans, hors capitalisation. Cette hypothèse n'est pas une promesse : tout placement financier comporte un risque de perte en capital.

Avec un crédit lombard, la somme empruntée n'est pas un revenu et n'est pas imposée. Le portefeuille reste investi. Deux nuances toutefois : la plus-value latente sera imposée le jour où vous vendrez, et les intérêts sont un coût, dont la déductibilité éventuelle dépend de l'usage des fonds et de votre situation.

Combien peut-on emprunter et à quel taux ?

La banque applique à chaque placement un taux d'avance, selon sa nature et sa liquidité. Ordres de grandeur, que chaque établissement fixe et peut modifier à tout moment :

Le montant total est souvent plafonné, par exemple à 80 % de la valeur des actifs éligibles, et dépend de la diversification du portefeuille.

Le taux est variable : un taux de référence, souvent l'Euribor 3 mois, plus une marge de la banque, en général de 0,8 à 2 % selon les établissements et les montants. Avec un Euribor 3 mois d'environ 2,8 % début novembre 2026, le coût annuel se situe autour de 3,5 à 4,8 %.

Il n'y a en général pas de mensualité. Selon les contrats, il s'agit d'une ligne de crédit sans échéance fixe ou d'un prêt d'un an renouvelable, avec des intérêts payés chaque trimestre et un capital remboursé en une fois. Pour 300 000 € empruntés à 4 %, cela représente 12 000 € d'intérêts par an, soit 3 000 € par trimestre.

À quoi peut servir un crédit lombard ?

• Disposer de liquidités pour un projet personnel ou la trésorerie d'une société, sans vendre.
• Saisir une opportunité rapidement, sans attendre une vente ou un rachat.
• Réinvestir les sommes empruntées. Le cabinet l'utilise notamment pour financer des placements à revenus réguliers, comme des produits structurés ou de la dette privée finançant des marchands de biens, qui présentent eux aussi un risque de perte en capital et d'illiquidité.

Pour l'immobilier, prudence : certains contrats de crédit lombard interdisent d'utiliser les fonds pour acheter ou rénover un bien. L'avance sur rachat d'une assurance-vie ou le crédit hypothécaire peuvent alors être étudiés. À noter aussi : l'assurance-vie luxembourgeoise est souvent retenue pour ce type de montage, car le nantissement y est courant.

Réinvestir, c'est utiliser un effet de levier. Le tableau ci-dessous illustre trois scénarios pour 300 000 € empruntés à 4 % puis réinvestis. Ce sont des hypothèses, pas des prévisions.

Le levier amplifie les gains comme les pertes. Et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Quels sont les risques du crédit lombard ?

Bastien Puccini insiste sur trois risques, auxquels s'en ajoutent d'autres.

Oublier que c'est une dette. Le capital emprunté doit être remboursé, et il doit rapporter plus que son coût pour que l'opération ait un sens. Les intérêts courent dès la mise en place : c'est, selon lui, « une course contre la montre ».

L'appel de marge. Partons d'un portefeuille de 100, sur lequel vous empruntez 70. Si les marchés baissent et que le portefeuille tombe à 80, le prêt représente 87,5 % de la garantie. La banque peut alors exiger d'autres actifs ou un remboursement partiel. À défaut, elle vend vos titres au prix du moment. Si les marchés remontent ensuite, la perte est déjà réalisée.

Deux parades existent. D'abord, ne pas emprunter le maximum : avec le même seuil, emprunter 50 au lieu de 70 repousse l'appel de marge à une baisse d'environ 43 %, au lieu de 20 %. Ensuite, donner en gage une allocation peu volatile et garder des liquidités pour renforcer la garantie si besoin.

Le taux variable. L'Euribor 3 mois est passé de 2,03 % le 2 janvier 2026 à 2,77 % le 3 novembre. Sur 300 000 € empruntés, cette hausse de 0,74 point représente environ 2 200 € d'intérêts de plus par an.

Le double risque de marché. En cas de crise, le portefeuille donné en gage et les placements financés par le crédit peuvent baisser en même temps.

La limite peut être réduite. La banque réévalue les placements et peut abaisser ses taux d'avance, voire mettre fin à la ligne selon les conditions du contrat.

Pour qui le crédit lombard est-il adapté ?

Selon Bastien Puccini, il s'adresse à des personnes qui disposent déjà d'un capital financier, en direct ou en société : au minimum 100 000 € pour certaines solutions, souvent bien davantage en banque privée, et à partir de 500 000 € environ pour un montage via une société avec certains établissements luxembourgeois.

Deuxième condition : avoir identifié l'usage des fonds avant de les emprunter, avec un rendement attendu supérieur au coût du crédit, net d'impôt, et une tolérance réelle aux variations des marchés.

La mise en place suit quatre étapes : une étude patrimoniale, le choix de l'établissement et du montant, l'ouverture du compte et le nantissement, puis le suivi dans la durée. C'est ce suivi, rappelle Bastien Puccini, qui permet d'anticiper un appel de marge. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Pour en savoir plus, découvrez notre accompagnement en crédit lombard.

En résumé

• Le crédit lombard permet d'emprunter en nantissant ses placements, sans les vendre ni déclencher l'impôt sur la plus-value.
• Le montant dépend de la nature des actifs, et le taux est variable : environ 3,5 à 4,8 % en novembre 2026.
• L'appel de marge est le risque principal : emprunter moins que le maximum laisse une marge de sécurité.
• Le levier amplifie les gains comme les pertes, et la dette doit être remboursée.

Pour compléter, lisez nos articles sur les solutions de financement immobilier quand la banque refuse, sur ce que devient votre argent en cas de faillite bancaire et sur les 3 piliers pour bien investir.

Le crédit lombard a-t-il du sens dans votre situation, et pour quel montant ? Pour en juger avec un conseiller du cabinet, vous pouvez réserver un échange privé offert, en visio ou à nos bureaux.

Questions fréquentes

Quel est le taux d'un crédit lombard ?

Le taux est variable : il combine un taux de référence, souvent l'Euribor 3 mois, et une marge fixée par la banque, en général de 0,8 à 2 % selon les établissements et les montants. Début novembre 2026, avec un Euribor 3 mois proche de 2,8 %, le coût annuel se situait donc autour de 3,5 à 4,8 %. Il évolue avec les taux de marché.

Peut-on faire un crédit lombard sur une assurance-vie ?

Oui, un contrat d'assurance-vie peut être nanti au profit d'une banque, notamment les contrats luxembourgeois, souvent utilisés pour ce type de montage. Pour un besoin plus modeste, l'avance sur rachat consentie par l'assureur lui-même répond à la même logique : votre épargne reste investie et vous disposez de liquidités, moyennant des intérêts.

Que se passe-t-il en cas d'appel de marge ?

Si la valeur des placements donnés en gage baisse trop, la banque vous demande d'apporter d'autres actifs ou de rembourser une partie du crédit, parfois dans un délai court. À défaut, elle peut vendre les titres au prix du marché du moment, ce qui transforme une baisse temporaire en perte définitive.

Faut-il payer des impôts sur un crédit lombard ?

La somme empruntée n'est pas un revenu : elle n'est pas imposée. Vous évitez ainsi, pour le moment, l'impôt qu'aurait déclenché la vente de vos placements. La plus-value latente reste toutefois imposable le jour où vous vendrez. La déductibilité des intérêts dépend de l'usage des fonds et de votre situation, en direct ou en société.

Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé.

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Des revenus confortables, un projet cohérent, et pourtant un refus. Depuis 2022, beaucoup d'investisseurs se heurtent à la même règle : pas plus de 35 % d'endettement, sur 25 ans au plus.

Dans notre vidéo, Bastien Puccini, Managing Partner de Leverage Gestion Privée, explique pourquoi un financement immobilier se heurte plus souvent au refus de la banque, et présente trois leviers fondés sur votre patrimoine. La vidéo date d'octobre 2025 : nous avons actualisé le contexte à fin 2026.

Pourquoi les banques refusent-elles plus souvent un financement immobilier ?

Depuis le 1er janvier 2022, les banques appliquent les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), rappelées par la Banque de France :

• un taux d'effort de 35 % au plus : toutes vos mensualités de crédit, assurance comprise, rapportées à vos revenus nets avant impôt ;
• une durée de 25 ans au plus, avec un différé possible de 2 ans pour un logement neuf ou un achat dans l'ancien avec d'importants travaux ;
• une marge de flexibilité : chaque banque peut accorder 20 % de ses nouveaux prêts hors de ces règles, en priorité pour des résidences principales.

Ces règles s'appliquent toujours fin 2026. Elles ont eu un effet direct sur les investisseurs : la fin du calcul différentiel. Auparavant, beaucoup de banques retenaient environ 70 % des loyers futurs et, s'ils couvraient la mensualité du nouveau prêt, considéraient que le taux d'endettement ne bougeait pas. Aujourd'hui, les loyers s'ajoutent aux revenus après décote, et la mensualité entière s'ajoute aux charges.

Exemple simplifié : un investisseur gagne 6 000 € nets par mois et rembourse déjà 1 500 € de crédit. Il veut acheter un bien loué 1 000 € par mois, avec une mensualité de 1 000 €.

Même projet, même investisseur : hier accepté, aujourd'hui hors norme.

Les taux ont fait le reste. Après les plus bas de 2021, ils ont fortement augmenté avec le retour de l'inflation et la guerre en Ukraine, et le taux d'usure a bloqué de nombreux dossiers en 2022 et 2023. Selon le panorama des prêts à l'habitat de la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat atteignait 3,30 % en juillet 2026, en hausse depuis le début de l'année.

Pour Bastien Puccini, la solution ne passe pas forcément par un autre projet, mais souvent par une autre manière de le présenter et de le financer.

Comment le crédit hypothécaire aide-t-il à financer un projet ?

Premier levier : mettre en garantie un patrimoine immobilier déjà constitué. Il concerne notamment les investisseurs qui ont enchaîné les opérations à l'époque du calcul différentiel. Leur patrimoine net est élevé, mais leur taux d'endettement est saturé.

Le principe : un bien, ou une partie de sa valeur nette, sert de garantie à un nouveau financement. Selon Bastien Puccini, les banques retiennent en général de 25 à 50 % de la valeur nette du patrimoine apporté en garantie. Il faut parfois réorganiser d'abord les crédits existants, par un regroupement ou un allongement, pour libérer certains biens de leurs hypothèques et les présenter à une autre banque.

Le crédit hypothécaire permet aussi d'obtenir des liquidités adossées à un bien que vous possédez déjà, pour constituer un apport ou financer une nouvelle opération.

Ses limites sont réelles. Il ne dispense ni d'un apport ni d'un examen de vos revenus. Tous les établissements ne le proposent pas : il faut souvent s'adresser à des banques privées ou d'investissement. Et le bien reste hypothéqué jusqu'au remboursement, avec des frais de garantie, de dossier et d'expertise.

Comment se financer via une société ou un refinancement ?

Deuxième levier, plus confidentiel : le refinancement du compte courant d'associé. Il s'adresse aux personnes qui ont apporté des sommes importantes, souvent plusieurs centaines de milliers d'euros, à une société soumise à l'impôt sur les sociétés, opérationnelle ou patrimoniale comme une SCI à l'IS.

La société donne en garantie un actif qu'elle détient, souvent un bien immobilier sans dette, et emprunte pour rembourser à l'associé tout ou partie de son compte courant. Bastien Puccini cite le cas d'un investisseur dont la société détenait un entrepôt de 1,2 million d'euros, sans crédit, et lui devait 400 000 € en compte courant : le nantissement du bien a permis de refinancer ces 400 000 €.

Pour l'associé, ce remboursement n'est pas un revenu : c'est la restitution d'une somme prêtée à la société. Il en dispose librement, pour un projet immobilier ou tout autre placement. En contrepartie, les frais de dossier et le taux sont souvent plus élevés, et la société doit pouvoir rembourser le prêt avec ses propres revenus.

Une logique voisine existe pour les biens détenus en direct : l'OBO immobilier, qui consiste à vendre un bien locatif à une société que vous contrôlez, financée par un crédit. Il suppose une vente au juste prix, un vrai projet patrimonial, et il déclenche l'imposition de la plus-value.

Le crédit lombard peut-il financer un projet immobilier ?

Troisième levier, réservé aux patrimoines financiers déjà importants : le crédit lombard. Vous donnez en garantie un portefeuille de titres ou un contrat d'assurance-vie, et la banque vous ouvre une ligne de crédit sans examiner d'abord vos revenus ni votre taux d'endettement.

Les seuils sont élevés. Selon les exemples cités par Bastien Puccini, une banque privée exige une ligne d'au moins 350 000 €, représentant 60 % du contrat, soit environ 600 000 € de placements. Certains établissements luxembourgeois demandent 1 million d'euros déposés.

Le taux est variable : Euribor 3 mois plus une marge, en général de 1,25 à 1,75 % selon la vidéo. Avec un Euribor proche de 2,8 % début novembre 2026, le coût se situe autour de 4 à 4,5 % par an, sans mensualité ni assurance emprunteur. Pour un marchand de biens, cette ligne disponible rapidement peut peser dans une négociation.

Deux mises en garde. Certains contrats de crédit lombard interdisent d'utiliser les fonds pour acheter ou rénover un bien : le contrat doit être lu avant de s'engager. Et une baisse des marchés peut déclencher un appel de marge.

Pour des montants plus modestes, l'avance sur rachat d'une assurance-vie répond à une logique proche : l'assureur vous prête une partie de la valeur du contrat, souvent pour 3 ans renouvelables, sans mensualité. Elle peut servir à constituer un apport, à un taux fixé par l'assureur.

Comment présenter un dossier solide après un refus ?

Un refus n'est pas une fin de non-recevoir. Quelques réflexes changent souvent la lecture d'un dossier :

1. Calculer son taux d'endettement selon la méthode actuelle, avant même de solliciter une banque.
2. Prévoir un apport, en général de 10 à 20 % du prix.
3. Renégocier ou regrouper les crédits existants pour alléger les mensualités.
4. Cibler les établissements adaptés à un profil patrimonial, qui utilisent leur marge de flexibilité pour des dossiers solides.
5. Adosser le financement à un patrimoine existant, immobilier ou financier, lorsque les revenus seuls ne suffisent plus.

Un crédit immobilier préparé en amont, avec un dossier complet et argumenté, reste la première solution à explorer. Rappelons qu'un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

En résumé

• Les normes HCSF limitent le taux d'effort à 35 % et la durée à 25 ans, avec 20 % de dérogations par banque.
• La fin du calcul différentiel pénalise surtout les investisseurs locatifs déjà endettés.
• Trois leviers s'appuient sur le patrimoine : crédit hypothécaire, refinancement via une société, crédit lombard.
• Chacun a ses coûts et ses risques : hypothèque, endettement de la société, appel de marge.

Pour aller plus loin, lisez notre article sur le fonctionnement, le coût et les risques du crédit lombard, notre analyse pour savoir si investir dans l'immobilier est un piège ou une opportunité, et la stratégie retraite d'un chirurgien-dentiste investisseur.

Votre banque a refusé votre dossier, ou vous anticipez un refus ? Pour étudier les leviers adaptés à votre patrimoine, vous pouvez réserver un échange privé offert avec un conseiller du cabinet, en visio ou à nos bureaux.

Questions fréquentes

Quel est le taux d'endettement maximum pour un prêt immobilier ?

Depuis le 1er janvier 2022, vos mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt, et la durée du prêt est limitée à 25 ans. Chaque banque peut toutefois accorder jusqu'à 20 % de ses nouveaux prêts en dehors de ces règles, en priorité pour des résidences principales.

Comment sont pris en compte les loyers dans une demande de prêt ?

Les loyers attendus du bien acheté, comme ceux de vos autres biens, sont en général ajoutés à vos revenus après une décote, souvent de 30 %, pour tenir compte de la vacance et des impayés. Les mensualités du nouveau prêt s'ajoutent, elles, entièrement à vos charges, ce qui fait monter le taux d'endettement d'un investisseur.

Peut-on obtenir un prêt immobilier après un refus ?

Oui, un refus n'est pas définitif. Une autre banque peut lire différemment votre dossier, notamment si votre patrimoine est important. Renégocier ou regrouper des crédits existants, augmenter l'apport, ou adosser le financement à un bien ou à des placements que vous possédez déjà sont autant de pistes, à étudier selon votre situation.

Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé.

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